原标题：法国房贷申请将更难！如何申请贷款？怎么选房贷保险？最贴心攻略来啦！

在法国贷款买房，并不是一件特别“高标准”的事。尤其是在过去的五年间，极低的房贷利率使得很多在法国的人都有了“购房梦”，只要有一份稳定的工作以及收入，银行基本都能批准贷款申请，成为“房主”似乎也轻而易举。

在2019年， 法国房地产市场的交易量更是超过了100万笔，也创下了历史的新高。即使是在受疫情影响的2020年，法国的房贷发放仍增长了5.4%。

图源：canal.vie

不过从今年开始，这样的局面即将发生改变。

由于极低的贷款利率大大地刺激了购房需求，房屋市场的“供不应求”也导致了房价的不断上涨， 法国也已经成为欧元区家庭负债最高的国家。为了控制这种局面，法国央行也宣布，法国金融稳定高级委员会（HCSF）在2020年发布的“银行房贷发放建议”，将从今年夏天开始成为“强制性条款”：

- 最高债务比率不得超过35%；

- 房贷保险也必须计算进家庭最高债务比；

- 还款期限不得超过25年（在特殊情况下可延长至27年）。

- 至多20%的申请文件可以违反这些规则。

也就是说，从今年夏天开始， 银行将更严格地审核房贷的申请材料，收紧贷款发放。法国兴业银行零售业务部经理Marie-Christine Ducholet也表示，在这种情况下， 审批贷款时必须将房贷保险数额也纳入家庭最高债务比率来考虑。

房贷审批必须照章办事，我们也并不会因为申请家庭没有过度负债的背景就放宽规则，法国银行系统是健康的。我们的银行贷款的违约率非常低，不到1%。

——Olivier Gavalda，Crédit agricole巴黎大区总经理

“职业”也成为“隐性标准”

除了这些新的房贷标准之外，在疫情的影响下，银行审批贷款申请也多了一项“隐形标准”——职业。

在新冠的影响下，许多行业都受到了非常大的冲击以及严重的经济损失，例如 航空、旅游以及 餐饮的从业者。甚至还有人从“稳定的工薪阶层”成为了“部分失业者”，职业前景非常不乐观。

而对于这一部分的人来说，想要申请房贷，更是难上加难。Dominique和Matthieu就是“受害者”。

在里昂租了4年的房子之后，这对年轻的小夫妻打算在靠近里昂的郊区买下一栋房子，以迎接他们第二个孩子的到来。 他们都有一份稳定的工作，两人加起来的净收入达到了4000欧元。不仅是双方的父母，就连中介都认为，两人的材料很完美，申请房贷应该没有问题。

然而，现实给他们浇了一盆冷水。

银行告诉我， 因为我在餐饮行业工作，这个行业目前的前景非常不明朗，所以事情会变得很复杂。我向中介求助，他说他也从未遇见过这样的情况，我们的材料在几个月前就在他那里通过了。

——Matthieu

好在，Matthieu所工作的餐馆是里昂当地一家颇有名气的米其林星级餐厅，在和银行周旋了两个半月之后，夫妻两人才最终签下了房贷协议。

如果是我是在一家小餐馆或是小酒馆工作的的话，那我们可能真的完了。我也从来没有想过我的职业会成为一个问题。

——Matthieu

在特殊的经济形式下，申请房贷这件事的难度也一步步增加。不过，不管政策怎么变，银行审批房贷的基本模式是不会发生变化的。

那么在法国，“申请房贷”究竟有哪些需要注意的事呢？

在法申请房贷，有哪些注意事项？

??贷款条件

首先最重要的一点，什么样的人能够在法国申请房屋贷款呢？作为外国人，会不会有什么特殊的要求？

图源：dossier familial

其实，在银行审批贷款的时候，他并不会太过在意你的国籍是哪里， 银行最在意的是你的“还款能力”。因此，只要属于以下的情况，都可以在法国申请房贷：

- 签有长期合同（CDI）：在过了试用期之后，提供3个月的工资单即可。

- 三年以上的自由职业者：需要提交过去三年的税单。

- 持有一年、两年、四年或十年居留：若是属于这种情况，为了更容易申请到房屋贷款，还需向银行证明确实有长住法国的计划，这样银行才会相信你确实会把这笔钱还清。因此，最好不要在居留快到期的时候去申请，这样也会降低自己的“可信度”。

??首付

图源：figaro

对于银行来说，首付也是一个能够证明顾客“还款能力”的重要因素，通常情况下，首付会在房子价值的20%左右。不过，提出的首付越高，也就越容易得到贷款。

此外，对于想要尽早买房，但是又担心首付款不够有说服力的朋友们，也可以适当地请求家里的援助。不过在法国，成年子女接受长辈的金钱援助也是需要交税的，当然，也是有免税额度的。小编也来给大家整理一下，法国的税法究竟是怎么规定的：

在赠与人小于80岁，且受赠人大于18岁的情况下， 直系长辈（父母、祖父母）每15年可以无税赠与晚辈31865欧元（注：小编这里就只具体谈“父母”啦。另外，在一定的条件下，旁系亲属也是可以给晚辈无税捐赠的）。

不过，享受这个免税额度有一个非常重要的条件：受赠人必须在接受赠与之后的一个月内到税务局填写两份申报表格（n°2735），如果超过期限不申报，就不可以再享受免税待遇了哦。

子女可享受父母一方10万欧元的无税捐赠。

也就是说，一个子女最多可以享受来自于父母双方的20万欧元的无税捐赠。在这笔钱划到自己的银行账上之前，也记得要和自己的银行经理打声招呼，说明资金来源。

??职业贷款中介（courtier）

图源：SOS courtier

准备申请材料以及递交材料的过程，向来非常让人头疼。

在向银行申请房贷的过程中， 我们可以选择自己和银行面对面谈，也可以让职业贷款中介来代劳。小编也建议，如果没有太多的空余时间来和银行周旋，职业贷款中介是一个不错的选择。毕竟，不同的银行对于审批材料的侧重点也不同，职业中介可以“对症下药”地准备不同的材料。

在这里小编也再给大家一个建议：多找几家中介。因为在一般情况下， 只有当你接受了这个中介替你找到的贷款之后，才需要向他交付佣金。不同的中介一般也会有不一样的合作银行，他们和银行的合作深度也不一样。因此，你可以多找几个中介，也就有了更多的选择。

不过也要注意，最好别让这些中介知道彼此之间存在竞争关系。当然，这也有可能会激发他的“斗志”，但万一人家觉得你“朝三暮四”，就直接把你“抛弃”了呢。

此处也指路几家在全法声誉不错的职业中介：

-CAFPI

-Meilleurs taux

-ACE

??维护账户信用

图源：APCG notaire

对于大部分人，买房都是一件大事，是需要做长期准备的，筹措资金，准备材料...…而对于需要申请房屋贷款的准买家们来说， 是否拥有长期的账户良好信用也是银行评判是否放贷的重要标准。而正式递交材料前的几个月，更是重中之重。

小编也在这里给大家画一下重点：

- 每个月都适当保证存款盈余，尤其是在递交申请材料的3个月前，绝对不要透支；

- 尽早偿还未偿还的贷款，例如说车贷，以及诸如此类可能严重降低借贷能力的贷款。

如何选择房贷保险？

在银行申请贷款的同时，还有一件事情也非常重要—— 选择房贷保险。

在向银行贷款买房时，银行都会地强制要求贷款者购买一份 贷款人保险（assurance de prêt/assurance-emprunteur），在贷款人因死亡、意外事故或被解雇而无法偿还贷款时，将由保险公司来偿还贷款人的剩余金额。

而 自2018年1月1日起，法国也实施了新的“贷款保险”相关条例： 贷款人可每年更换房贷保险。在此之前，只能在合约的第一年之内终止保险合同，另换其它保险公司。

那么，我们到底该如何选择房贷保险呢？毕竟每年的保险费用，也是不小的一笔钱呢！

图源：le parisien

?? 比较、比较再比较！

由于新政的实施，贷款者可以随时更换贷款保险，这也给大家提供了不少协商的空间。 除了银行提供的房贷保险之外，我们同样也可以选择让职业贷款经理人代劳，或是自己寻找其它的保险公司，进行多方的比较。通常情况下，保险公司也能够比银行节省更多的保费。

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在比较不同的房贷保险时也要注意， 不要购买那些我们完全不需要，不符合个人情况的保险项目，例如那些针对退休人员或是家庭主妇/夫的项目。一旦你想要更换保险，这些项目就会牵扯出一些不必要的麻烦。

?? 什么情况下应该考虑更换房贷保险？

对于不同的情况，每个房贷保险有着不一样的赔付以及收费标准，例如健康状况、职业情况等等。因此， 一旦你的健康或是职业状况发生了变化，例如健康状况得到了改善、戒烟了，或更换了贷款时从事的高危工作，都有可能通过更换保险合同后节省更多的保险金。

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图源：meilleurtaux.fr

除此之外还有一点要注意， “年龄”也是决定投保费用的一个重要标准。年龄越大，保险公司也会认为你“生病”或是“失业”的风险就越高，保费就越高。不同的保险公司也会有不一样的年龄门槛。

因此，若是有更换房贷保险的想法， “趁早”更省钱哦。

?? 别过度投保！

谨慎一些是好事，但是在保险这件事情上，如果“过度”了，反而可能会得不偿失。 尤其在涉及到夫妻共同投保时，如何选择投保额度也是一门学问。

当一对夫妻想要共同投保时银行通常会建议，双方都将投保的额度定为100%。不过专家也指出，在某些情况下，这并不是最好的选择，反而还会提高自己的保费。

上图也给大家列出了几种种不同的情况：

- 当夫妻双方的收入相当时，可以选择各投保50%。当另一方去世或是无法支付房贷时，保险公司会赔偿一半数额的房贷，另一方在接下来的日子里支付贷款的金额并不会变。

- 当双方收入有差距时，可以根据双方收入的不同来选择不同的投保额度。当另一方去世或是无法支付房贷时，保险公司会根据其投保比例来赔偿，而另一方则需要继续支付符合其投保比例的房贷。换句话说，支付的金额也不会变。

- 当双方都选择100%投保时，当其中一人去世或无法支付房贷，另一方不再需要支付任何的金额，保险公司将全额赔付。但是在这种情况下， 保费也会相对高出一些。

图源：le parisien

贷款买房这件事，真的是一场“长期战役”，不管是前期的递交申请，还是正式交屋之后的漫长还款路。小编也要提醒大家，虽然“金窝银窝都不如自己的狗窝”，但是买房这件事，还是要量力而行呀~

对在法买房有计划以及兴趣的小伙伴，可以扫描二维码添加“想法哥”的微信，想法哥拉你入讨论群哦~

资料来源：

https://www.lesfurets.com/pret-immobilier/guide/comment-obtenir-pret-immobilier-facilement

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